Bauträgervertrag
Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind oder vom Verkäufer saniert werden sollen. Der Veräußerer wird hier als Bauträger bezeichnet. Bei der rechtlichen Gestaltung sollten in allen Stadien der Vertragsabwicklung Risiken für die Beteiligten vermieden werden. Eine Zusammenarbeit von Bauträger, Architekt, Notar und Vertrieb ist daher dringend erforderlich.
Die - nach Möglichkeit sehr detaillierte - Baubeschreibung und die Baupläne, die im Bauträgervertrag der Urkunde beigefügt werden, verlangen vom Käufer besonderes Vorstellungs- und Beurteilungsvermögen. Gerade diese Unterlagen sollte sich der Käufer frühzeitig vor der Beurkundung vom Bauträger aushändigen und nach Durchsicht ggf. sorgfältig erklären lassen.
Vor der Beurkundung übersendet der Notar dem Erwerber den Entwurf des Bauträgervertrages, damit dieser sich mit den Vertragsregelungen vertraut machen kann. Änderungswünsche können selbstverständlich in Absprache mit dem Bauträger auch beim Bauträgervertrag vorgenommen werden, selbst wenn dieser in der Regel einen Serienvertrag darstellt, der völlig individuellen Lösungen widerstrebt, und dem Bauträger die prinzipielle Gleichbehandlung seiner Kunden zugebilligt werden muss.
Der Bauträgervertrag ist wesentlich komplexer als der übliche Grundstückskaufvertrag, was den Gesetzgeber zur Verabschiedung entsprechender Verbraucherschutzgesetze, insbesondere der Makler- und Bauträgerverordnung veranlasst hat. Der Notar achtet bei der Formulierung des Vertrages penibel auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.
Die Makler- und Bauträgerverordnung stellt vor allem sicher, dass der Bauträger zunächst seine Bauleistungen schrittweise in Vorleistung erbringen muss, ehe die entsprechende Kaufpreisrate vom Erwerber zu leisten ist. Nach dem Gesetz kann der Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die er aus den folgenden Baufortschrittsraten zusammensetzen darf:
- 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
- 28,0 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0 % für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung
- 4,2 % für den Innenputz ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1 % für den Estrich
- 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1 % für die Fassadenarbeiten
- 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjektes einschließlich Außenanlagen
Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom-Hundert-Satz anteilig auf die übrigen Abschlagszahlungen im Verhältnis ihrer Anteile zueinander zu verteilen.
Von der Erbringung dieser Leistungen muss sich der Erwerber selbst auf der Baustelle überzeugen, nachdem ihm der entsprechende Bautenstand vom Bauträger angezeigt worden ist.
Der Bauträger wird in der Regel den Bau der gesamten Häuserreihe oder der Eigentumswohnanlage mit Hilfe einer Bank finanzieren und hierzu auf dem gesamten Grundbesitz eine Globalgrundschuld in Höhe der gesamten Baukosten eintragen lassen. Der Notar hilft dem Erwerber bei der Überprüfung der dann von der Bank dem Erwerber zur Verfügung zu stellenden Freistellungserklärung und bei der Feststellung der übrigen juristischen Voraussetzungen, welche die Fälligkeit des Kaufpreises bedingen (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde, Auflassungsvormerkung).
Da der Bauträger in der Regel die Sache vollständig neu herstellt, haftet er anders als der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für etwaige Sachmängel. Der Notar wird dies in dem Vertrag durch eindeutige Formulierung entsprechend Recht und Gesetz sicherstellen einschließlich der Regelung über die Verjährung dieser Ansprüche.
Kosten
Notargebühren können nicht nach Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen also bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.
Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einem Bauträgervertrag mithin nach dem Kaufpreis. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs und auch Änderungen mit enthalten. Für die Überwachung von Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung fallen Nebengebühren an. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.