Finanzierung
Zumeist kann der Käufer eines Grundstücks den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenkapital bezahlen, so dass er ein Bankdarlehen aufnehmen muss. Die Bank ist regelmäßig nur bereit, das Darlehen zu gewähren, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld (oder heute seltener: eine Hypothek) im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld besichert den Anspruch der Bank auf Rückzahlung der Darlehensraten und zwar auf folgende Weise: Zahlt der Darlehensschuldner die Raten nicht vereinbarungsgemäß zurück, kann die Bank das Grundstück durch das Vollstreckungsgericht zwangsweise versteigern lassen. Sie erhält dann die noch ausstehenden Raten nebst Zinsen und die angefallenen Verzugszinsen aus dem Versteigerungserlös.
Grundschuldzinsen: Von den zumeist zwischen 14 % und 20 % liegenden Grundschuldzinsen sollten Sie sich nicht erschrecken lassen: Für Ihr Darlehen ist und bleibt allein der im Darlehensvertrag festgelegte Zinssatz maßgeblich. Häufig lassen sich die Kreditinstitute mit der Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit für sogenannte einmalige Nebenleistungen (zwischen 5 % und 10 % des Grundschuldbetrages) eintragen. Hiermit sollen im Falle einer Zwangsversteigerung - pauschal - die ungefähren Zwangsversteigerungskosten mit abgedeckt werden.
Die Bank kann im Falle der Zwangsversteigerung grundsätzlich die gesamte Grundschuldsumme zuzüglich Zinsen und Nebenleistungen aus dem Versteigerungserlös beanspruchen. Im Verhältnis zum Kreditnehmer darf sie jedoch nur den Betrag behalten, welchen dieser der Bank aus dem Darlehensverhältnis noch schuldet; der überschießende Betrag ist an den Darlehensnehmer auszukehren.
Vollstreckungsunterwerfung: Von besonderer Bedeutung ist die Vollstreckungsunterwerfung des Darlehensschuldners, die regelmäßig in einer Grundschuldurkunde enthalten ist. Auf diese Weise kann die Bank, wenn der Schuldner das Darlehen nicht vereinbarungsgemäß zurückzahlt, zum einen das belastete Grundstück sofort versteigern lassen, ohne einen langwierigen Gerichtsprozess führen zu müssen. Zum anderen kann sie auch auf das übrige Vermögen des Schuldners sofort im Wege der Zwangsvollstreckung zugreifen und beispielsweise den Arbeitslohn pfänden. Aus dem jeweiligen Versteigerungserlös erhält sie dann die noch ausstehenden Raten und Zinsen.
Die in der Grundschuldurkunde selbst häufig nicht enthaltene Zweckbestimmungserklärung regelt, welches Darlehen durch die Grundschuld gesichert wird. Meist werden nicht nur die für den Hauskauf gewährten Kredite erfasst, sondern auch künftige Verbindlichkeiten bei derselben Bank. Die Zweckbestimmungserklärung wird zumeist im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag unterzeichnet. Mit einer Grundschuld können auch Kredite anderer Personen abgesichert werden. So könne beispielsweise Eltern ihr Haus mit einer Grundschuld für einen Kredit eines Kindes belasten. Die Zweckbestimmungserklärung ist dann entsprechend zu formulieren.
Löschung der Grundschuld: In aller Regel werden die Darlehensraten
rechtzeitig und vollständig zurückgezahlt. Damit ist aber die Grundschuld
nicht automatisch erloschen, sondern lediglich in einen "Ruhezustand"
getreten. Sie ist jederzeit wiederverwendbar, so etwa zur Sicherung
eines neuen Darlehens von derselben Bank. Es ist dann lediglich eine entsprechende
Zweckerklärung abzugeben und der Bank im Fall einer Briefgrundschuld
der Brief zu übergeben, sofern er dem Darlehensnehmer bereits ausgehändigt
wurde. Wenn feststeht, dass die Grundschuld nicht wiederverwandt wird, sollte
sie gelöscht werden. Erforderlich ist die von der Bank abgegebene Löschungsbewilligung
und die von einem Notar beglaubigte Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers.
Der Notar stellt dann die entsprechenden Anträge beim Grundbuchamt.