Grundstückskaufvertrag
Sicherheit für Käufer und Verkäufer !
Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen die gegenläufigen Interessen von Käufer und Verkäufer zu einem vernünftigen Ausgleich gebracht werden. Der Käufer möchte so schnell wie möglich Besitzer/Eigentümer des Grundbesitzes werden, um das Objekt nutzen zu können. Der Verkäufer will möglichst schnell den Kaufpreis vom Käufer erhalten.
Zur Sicherung des Käufers ist der Kaufpreis deshalb üblicherweise erst zu zahlen, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss eine sogenannte Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein, welche den künftigen Eigentumserwerb gegen Neueintragungen von Belastungen und Beschränkungen im Grundbuch absichert. Zweitens müssen alle Unterlagen hinsichtlich der Freistellung des Grundstücks von bereits im Grundbuch bestehenden Belastungen (Grundpfandrechten usw.) vorliegen. Drittens müssen alle erforderlichen Genehmigungen (z.B des Vormundschaftsgericht oder der Bauaufsichtsbehörde) erteilt sein und viertens sämtliche Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen vorliegen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, überwacht zu Ihrer Sicherheit der Notar. Wenn die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, informiert er den Käufer, der dann ohne Gefahr den Kaufpreis zahlen kann.
In gleicher Weise überwacht der Notar die Sicherung des Verkäufers. Der Notar lässt das Eigentum grundbuchlich erst auf den Käufer umschreiben, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch erhält.
Sicherheit können Verkäufer und Käufer auch durch die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto erreichen. Wir klären in einem Beratungsgespräch, ob dies erforderlich ist.
Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragentwurf. Sollten Sie Fragen haben, so können Sie diese jederzeit mit uns vorab besprechen. Zusätzliche Kosten entstehen hierdurch nicht.
Vertragsgestaltung
Der Vertragsinhalt hängt u. a. davon ab, was gekauft werden soll. Die Vertragsgestaltung ist unterschiedlich, je nachdem, ob eine landwirtschaftliche Fläche, ein Bauplatz, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus als Vermietungsobjekt verkauft werden soll. Besonderheiten bestehen außerdem beim Erwerb eines Erbbaurechtes.
Folgende Vereinbarungen sind in einem Kaufvertrag im Regelfall enthalten:
- Kaufpreisfälligkeit: Es soll sichergestellt werden, dass der Käufer nicht zahlt, bevor gesichert ist, dass er Eigentümer des Grundstücks wird.
- Gewährleistung des Verkäufers: Das BGB sieht beim Kauf eine grundsätzliche Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel vor. Der Verkäufer eines Grundstücks muss die Grundschulden und andere im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter löschen. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel sollte bei Grundstückskäufen bezüglich gebrauchter Immobilien grundsätzlich vereinbart werden.
- Besitzübergang: Die Interessen beider Vertragsparteien werden zumeist am besten gewahrt, wenn der Besitz und damit die Schlüssel mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen.
- Belastungsvollmacht für den Käufer: Der typische Grundstückskaufvertrag enthält eine Vollmacht zur Belastung des gekauften Grundstücks damit der Käufer den Kaufpreis über seine Bank finanzieren kann.
- Kosten: Auch die Verteilung der Kosten für Notar und Grundbuchamt können vertraglich geregelt werden.
- Übernahme von Mietverhältnissen, sofern diese bestehen.
Vor der Beurkundung sollte bei mehreren Beteiligten auf Käuferseite unbedingt geklärt sein, wer in welchem Berechtigungsverhältnis kauft. Haftungsrechtliche, erb- und familienrechtliche Gründe können es zweckmäßig machen, dass nur ein Ehe-/Lebenspartner das Grundstück erwirbt. Bei Personenmehr besteht die Wahl zwischen derGesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Bruchteilsgemeinschaft.
Kosten
Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist die Kostenordnung, die im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen daher bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.
Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einem Kaufvertrag mithin nach dem Kaufpreis. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs einschließlich Änderungen enthalten. Für die Überwachung von Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung fallen Nebengebühren an. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Faustregel: Die Transaktionskosten für einen Kaufvertrag liegen insgesamt (ohne Maklerprovision) bei ca. 8 % des Kaufpreises: davon 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar- und Gerichtsgebühren. Die genauen Notargebühren können nur anhand des konkreten Falles ermittelt werden, da insbesondere die Höhe der Nebengebühren davon abhängig ist, welche Genehmigungen und sonstige Erklärungen der Notar einholen muss und welche Löschungen er zu veranlassen hat, etc.. Für Fragen zuden genauen Gebühren stehen wir jederzeit gerne zur Verfügung.